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Eigenheime immer teurer: Warum vorsichtige Bauherren noch etwas warten sollten

Derzeit wird gebaut wie schon lange nicht mehr. Und immer, wenn die Nachfrage groß ist, steigt der Produktpreis, so auch bei Häusern.

Der Frühling hat in der Region Einzug gehalten. Wer ein bisschen aufmerksam ist, sieht sie deshalb wieder zuhauf: Die Baukräne, die Handwerker-folierten Sprinter, die Steine und Fertighausbauteile transportierenden LKW. Es geht neubautechnisch fleißig da weiter, wo es während der Winterperiode vielfach pausieren musste.

 

Allerdings: Tatsächlich ist es just in diesen Zeiten ratsam, nicht zu blindlings auf niedrige Baukreditzinsen zu blicken, sondern, vor allem, wenn man Zeit hat, sehr gut zu rechnen und mitunter noch ein wenig zu warten.

Die Preise

Ein Haus ist ein normales Handelsgut, das sich in Sachen Preisgestaltung nicht von, sagen wir, Auto, Smartphone oder Äpfeln unterscheidet. Bedeutet, Häuser unterliegen den gleichen Prinzipien von Angebot und Nachfrage:

Steigt die Nachfrage, verknappt sich das Angebot, dementsprechend steigen die Preise

Was das anbelangt, befinden wir uns derzeit in einer extremen Phase: Seit dem 10. März 2016 liegt der Leitzins in der Eurozone bei Null Prozent und hat sich seitdem keinen Millimeter bewegt. Gedacht war diese Maßnahme als Wirtschafts-Schrittmacher, damit Banken Geld zu günstigeren Zinssätzen verleihen können. Ein Hintergedanke davon: Wo die Zinsen und demensprechend monatlichen Abschläge niedrig sind, gelangen mehr Menschen in jene Zone, in denen sie sich ein Haus leisten können.

  • Anfang der 2000er betrug der durchschnittliche Zins für Baudarlehen ungefähr 5,5 %.
  • Heute beträgt der Zins für das gleiche Finanzprodukt im Durchschnitt nur noch 0,50 bis 0,75 %

Doch erinnern wir uns an das marktwirtschaftliche Prinzip: Mehr Menschen können Baugeld bekommen, mehr Menschen wollen deshalb dieses Produkt. Es verknappt sich, die Preise steigen.

Schaut man sich den Häuserpreisindex des statistischen Bundesamtes an, wird das sehr deutlich. Im Jahr 2000 betrug der Index, dessen Maßstabs-Wert von 100 Zählerpunkten auf 2015 festgelegt wurde, 84,4 Zähler.

Er stieg also über die kommenden 15 Jahre nur um 15,6 Zähler. 2018 jedoch stand der Wert bei 116,3; er war also binnen drei Jahren stärker gestiegen als in all den Jahren zuvor. Grafisch wird das noch deutlicher:

Wobei dies der bundesdeutsche Mittelwert ist; für Baden-Württemberg listet das statistische Landesamt bei den Häusern für die letzten Monate des Jahres 2018 „nur“ einen Punktestand von 112,3, aber auch das ist noch hoch genug.

Was genau bedeutet das in der Realität? Ganz einfach: Für ein Haus, das im Jahr 2015 beispielsweise 250.000 Euro gekostet hätte, zahlt man nun, ohne dass sich an der Ausstattung oder der Fläche etwas geändert hätte:

  • im Bundes-Durchschnitt 290.750 Euro
  • bei uns im Bundesland 280.750 Euro

Das ist nur der statistische Anstieg, ohne Inflation etc. Tatsächlich sagen Experten, dass die Realwerte sich regional noch mehr gesteigert haben. Damit wird die Preisgestaltung zu einem vielleicht spielentscheidenden Faktor im Für und Wider des Mietens. Zwar bekämen heute mehr Menschen einen Baukredit, jedoch müssen sie dank des Preisanstiegs mehr leihen und monatlich abtragen, als sie für die gleiche Wohnraum-Menge an Miete zahlen würden.

Dadurch gerät das angedachte Prinzip hinter den Niedrigzinsen in Schieflage. Rechnet man dann noch die zusätzlichen Kosten hinzu, die auf Hausbesitzer zukommen, auf Mieter jedoch nicht (etwa Steuern, zu denen wir noch kommen), ist es derzeit vielerorts so, dass ein Haus monatlich 20 bis 30% teurer ist als eine Mietwohnung. Das wird mutmaßlich noch so lange der Fall sein, bis die Leitzinsen wieder steigen und somit auch alle anderen Kreditzinsen.

Die Baumängel

Die größte Angst, die Bauherren neben Zahlungsausfällen durch Jobverlust und dergleichen haben, ist die vor Baumängeln, schließlich kennen wir alle die Geschichten von Bauherren, welche jahrelang in Rechtsstreits verstrickt waren und am Ende vor einem Scherbenhaufen standen.

Auch an diesem Punkt ist die hohe Bautätigkeit derzeit alles andere als ein gutes Vorbild.

Denn trotz Bau-Boom ist die Zahl von Bauunternehmen in den vergangenen Jahren weitestgehend gleichgeblieben, sogar etwas gesunken:

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  • Wer Angst vor Baumängeln hat, ist gut beraten, zu warten, bis die Auftragslage der Baufirmen wieder mehr Luft für Sorgsamkeit lässt. 2000 gab es deutschlandweit 81.000 Betriebe im Bauhauptgewerbe

  • 2007 waren es 75.000
  • 2017 ebenfalls 75.000

Bloß:

  • In Baden-Württemberg wurden 2007 12.762 Wohngebäude neu errichtet, 2017 waren es 15.426
  • In Deutschland wurden 2007 94.009 Wohngebäude neu errichtet, 2017 waren es 119.060

Das bedeutet, eine gleichbleibende Anzahl von Baufirmen muss heute jährlich mehr Häuser bauen. Das Tempo und die Schlagzahl steigen bis hinab zum einzelnen Handwerker, denn zwar blieben die Zahlen der Firmen relativ gleich, die der Beschäftigten jedoch nicht.

Immer weniger Jugendliche entscheiden sich für eine Laufbahn als Bauarbeiter. Dadurch wird die Branche von einem enormen Fachkräftemangel geplagt, sodass die Belegschaftszahlen gesunken sind. Auch an diesem Punkt unterscheiden sich Häuser nicht von anderen Produkten. Wo mehr gebaut wird und das einzelne Produkt in kürzerer Zeit von weniger Leuten zusammengesetzt werden muss, steigt das Fehlerrisiko. Das ist statistisch klar bewiesen: Im Jahr 2016 war die Zahl an Bauschäden von neugebauten Wohngebäuden um 89 Prozent gegenüber 2009 gestiegen.

Natürlich flaut die Bautätigkeit ab, wenn die Zinsen wieder steigen, wird sich dieser Faktor mutmaßlich wieder absenken. Aber heute indes ist er vorhanden.

Die Grundsteuer

Wer Land mit einem Haus besitzt, muss darauf Grundsteuern bezahlen. Namentlich die Grundsteuer-B. Schon die Berechnung dieser Steuer ist ein kompliziertes Gebilde, bei dem bundeseinheitlich festgelegte Einheitswerte ebenso eine Rolle spielen wie ein sogenannter Hebesatz; ein Multiplikator, den jede Kommune selbst festlegen kann, mehrere Köche also an einem einzigen Steuer-Brei.

In Offenburg beispielsweise liegt jener Hebesatz bei 420 %, in Achern bei 350 %, in Laar 420 %, womit die Region etwas oberhalb des Deutschlandschnitzts von derzeit ungefähr 370 % liegt. Natürlich, den Hebesatz und damit die persönliche Steuerbelastung kann man, wie diese Werte zeigen, dadurch für sich niedrig halten, indem man einfach in einer „günstigen“ Gemeinde baut oder kauft.  

Doch das wahre Problem liegt ganz woanders: 2018 erklärte das Bundesverfassungsgericht die bisherigen Einheitswerte für rundweg verfassungswidrig, sie waren in Westdeutschland letztmalig 1964 angepasst worden.

Mittlerweile wurde zwar ein neues Modell zusammengestellt. Zumindest vonseiten der Politik heißt es auch, dass dies „aufkommensneutral“ gestaltet werden soll, die Kommunen bekommen also voraussichtlich nicht mehr und nicht weniger Geld.

Allerdings:

  • Die Steuerreform muss erst bis Ende 2019 implementiert werden. Das lässt noch sehr viel Luft für Änderungen am bislang erarbeiteten Konzept, zum Nachteil von Grundstücksbesitzern
  • Es soll eine Grundsteuer-C für baureife, aber noch unbebaute Grundstücke ermöglich werden, ob man sie einführt, bleibt den Kommunen überlassen.
  • Der Begriff „Aufkommensneutral“ wurde nur im Zusammenhang mit Kommunen verwendet. Für den einzelnen Grundbesitzer kann sich die Summe jedoch stark verteuern
  • Der bisherige Entwurf wird von zahlreichen Verbänden aufseiten der Hausbesitzer sowie ferner Politiker bereits scharf kritisiert und es ist noch nicht abzusehen, ob er in dieser Form wirklich kommt.
  • Es steht Kommunen frei, ihre Hebesätze anzupassen, auch nach oben, was in der Region im vergangenen Jahrzehnt mehrfach geschehen ist
  • Je neuer das Haus, desto stärker wird sein geringes Alter mutmaßlich bei der Neuberechnung der Grundsteuer zu Buche schlagen. fotolia.com © Wolfilser

    Bei der neuen Steuerberechnung soll das Alter des Gebäudes eine maßgebliche Rolle spielen. Je neuer es ist, desto stärker wird dieser Faktor wohl zutage treten.

Das bedeutet schlicht und ergreifend folgendes: Wer jetzt ein Haus baut, das ihn steuerlich nach der alten Berechnung „arm“ macht, könnte, wenn die Reform durch ist und implementiert wurde, ein sehr böses Erwachen erleben, abhängig davon, wo er gebaut hat.

Tatsächlich ist dieser Punkt der wichtigste Faktor für das Abwarten, weil noch nicht abzusehen ist, wo das einzelne Haus nach der Reform steuerlich landen wird.

Die Blase

Dieser finale Punkt ist ein veritabler Grund, mit dem Bauen noch zu warten. Denn Tatsache ist, dass sehr viele Bauherren, die in diesen Boom-Tagen das Projekt Eigenheim angehen, nicht langfristig genug gedacht haben und aus falschem Spargedanken auf eine zu kurze Zinsbindungsfrist einwilligten. Wenn diese Bindungsfrist nach zehn Jahren oder einem ähnlichen Zeitraum ausläuft, ist das Haus noch nicht bezahlt; es muss ein Anschlusskredit verhandelt werden. Der wird höchstwahrscheinlich höher ausfallen.

Experten sehen dadurch Risiken für eine sich herausbildende Immobilienblase. Wenn die platzt, weil sich heute zu viele Menschen ein Haus gekauft haben, welches sie dann nicht mehr unterhalten können, wird der Markt simpel ausgedrückt mit fast neuen Häusern geflutet. Die dürften wahrscheinlich um einiges günstiger sein, als alles, was man jetzt in dieser Größenordnung bauen könnte.

Fazit

Bauen ist immer das Ergebnis sehr vieler Berechnungsfaktoren. Doch derzeit sollte man sich nicht nur von der Altersabsicherung und den hohen Mieten blenden lassen. Natürlich, die Zinsen sind noch niedrig und wer schon etwas älter ist, muss das im Auge haben und sollte auch bauen.

Doch jene, die den Luxus Zeitfaktor besitzen, sollten sich noch in etwas Geduld üben, es kann sich finanziell sehr lohnen.

 

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